Горы ждут инвесторов

Отечественные горнолыжные курорты развиваются и становятся интересными с точки зрения строительства на их территории коммерческой недвижимости.

В последнее время в разных регионах страны стартовало сразу несколько проектов строительства горнолыжных курортов. Западный опыт свидетельствует: развитие подобных объектов сопровождается бумом на локальных рынках коммерческой недвижимости. Характерный пример - курорт Вистлер, расположенный в ста километрах от Ванкувера. Раньше это был небольшой заурядный городок, но по мере превращения в крупнейший горнолыжный курорт он начал активно застраиваться ресторанами, барами, гостиницами. Сейчас вистлеровские гостиницы способны единовременно разместить 40 тыс. туристов, а за какие-то несколько лет цены на недвижимость здесь выросли в разы.

Заметим, что пропускная способность Вистлера сравнима с потенциалом некоторых российских горнолыжных курортов. Например, сочинской Красной Поляны. Однако о степени отсталости крупнейшего отечественного горнолыжного центра от заокеанского аналога можно судить хотя бы по тому, что сейчас в Сочи насчитывается всего лишь 4,5 тыс. гостиничных мест, большинство из которых не самого лучшего качества. Впрочем, есть все основания надеяться, что сочинские горнолыжные курорты наряду с другими отечественными горнолыжными центрами (Абзаково, Банное, Домбай) будут динамично развиваться и станут настоящим клондайком для тех, кто инвестирует в коммерческую и развлекательную инфраструктуру. Это произойдет в том случае, если интерес к горнолыжному бизнесу не утратят стратегические инвесторы и государство, а спрос на такой туризм будет по-прежнему расти.

С хорошим потенциалом

Участники рынка коммерческой и гостиничной недвижимости уже давно с интересом следят за развитием крупнейших горнолыжных курортов - прежде всего за Красной Поляной. "Проекты строительства объектов коммерческой недвижимости на территории или вблизи горнолыжных курортов уже сейчас привлекательны для инвестиций. При этом наиболее оправданны вложения в курорты, которые развиваются при государственной поддержке, когда бюджетные средства вкладываются в развитие дорог, коммуникаций и прочей инфраструктуры. Например, сочинская Красная Поляна начала активно развиваться, как только на этот курорт обратили внимание власти", - говорит директор по развитию компании Paul`s Yard Балла Фай.

Вершины Красной Поляны уже активно осваиваются "Газпромом". Например, совсем недавно силами газового монополиста была сооружена новая линия подъемников. В районе возводится несколько качественных отелей. А в начале следующего года к "Газпрому" присоединится холдинг "Интеррос" в лице своей дочерней структуры, девелоперской компании "Роза Хутор", которая приступит к строительству одноименного горнолыжного курорта. Сейчас этот проект проходит последние согласования, после чего будет объявлен тендер среди строителей. Компания Владимира Потанина планирует вложить в этот проект порядка 140 млн долларов собственных и привлеченных средств.

Корпорация "Инком" продолжает строительство второй очереди коттеджного поселка "Гринфилд". Он расположен рядом с "Риверсайдом" и отделен от него лесным массивом, который выполняет функцию общей рекреационной зоны. Поселок рассчитан на 299 домовладений и имеет территорию 127 га.

При проектировании поселка использована новая схема зонирования - жилые кварталы разбавлены рекреационными зонами и широкими (более 20 метров) бульварами. В результате проектировщикам удалось почти в два раза снизить плотность жилой застройки - если в обычном поселке на дом приходится около 20 соток частной и общественной земли, то в "Гринфилде" - более 40 соток.

Всего в поселке пять внутренних рекреационных зон, в том числе две большие (4 и 8 га). В центре поселка - искусственное озеро.

В новом поселке используется интеллектуальная система управления инженерными сетями, совместимая с индивидуальными комплексами "умный дом". При возникновении любой внештатной ситуации система управления автоматически предпринимает необходимые действия для предотвращения или минимизации неблагоприятных последствий. Независимо от характера и масштаба неисправности информация о ней будет незамедлительно передана как хозяину дома, так и на пульт единой эксплуатационной службы поселка.

Собственно, применение этих двух инноваций и позволяет говорить о "Гринфилде" как о коттеджном поселке нового поколения. Продажи начались 22 августа 2005 года, на 1 декабря продано 46 домовладений (с учетом предварительно забронированных с мая). Завершено строительство подъездной дороги, ведется строительство 100 коттеджей первой очереди.

Компания "Интермарк" значительно расширила свою деятельность в области консалтинга и инвестиций в жилую недвижимость. Отделы консалтинга, оценки и аналитических исследований структурно объединены в единый департамент стратегического консалтинга и оценки. Создан новый инвестиционный отдел. Компания оказывает подобные услуги своим клиентам уже более трех лет. Сейчас эти направления выходят на новый качественный уровень.

Департамент стратегического консалтинга и оценки предоставляет полный спектр услуг в области консалтинга по вопросам разработки и продвижения жилых объектов.

Инвестиционный отдел оказывает следующие услуги: привлечение российских и зарубежных инвестиций для девелоперских проектов; консультирование частных и корпоративных инвесторов по инвестиционной привлекательности предлагаемых на рынке объектов для инвестирования; подготовка инвестиционных меморандумов для продавца инвестиционных объектов; поиск, консультирование и услуги по приобретению существующих и приносящих стабильный арендный доход объектов недвижимости для частных инвесторов.

Курорт "Роза Хутор" будет обустраиваться постепенно. Весной планируется начать сооружение первой очереди комплекса - из трасс различной степени сложности с пропускной способностью 3,5 тыс. человек. "Дальнейшие темпы развития курорта будут зависеть от спроса на его услуги", - говорит генеральный директор компании "Роза Хутор" Никола Попов. Максимальная пропускная способность горнолыжного комплекса рассчитана на 10 тыс. человек в день.

Г-н Попов рассказывает, что в горнолыжном мире принято классифицировать международные курорты по размеру. Есть монстры с протяженностью трасс 350-400 км и более, крупные курорты (150-250 км), "середнячки" (80-150 км) и небольшие горнолыжные курорты со спусками протяженностью 30-80 км. "Роза Хутор" как раз относится к последним. В целом же в Красной Поляне будет построено несколько горнолыжных центров с общей длиной трасс до 120-150 км. Запуск первой очереди "Розы Хутор" намечен на 2007 год.

Впрочем, прежде чем зазывать лыжников на вершины, владельцам курорта придется комплексно освоить занимаемую территорию. И скорее всего, создание отдельных инфраструктурных объектов (например, гостиниц) будет доверено привлеченным инвесторам. Тем более что пока отсутствие качественных отелей среднего класса (наряду с неподготовленностью трасс для массового катания, низкой пропускной способностью подъемников) сами горнолыжники считают одной из главных здешних проблем. "Красная Поляна - курорт с хорошим потенциалом, - рассуждает один из московских предпринимателей, горнолыжник со стажем. - Главный его плюс - транспортная доступность, не надо терять время на длительные перелеты, есть возможность покататься в выходные, здесь отличные трассы для фри-райда. Но в то же время для массового туриста там нет сервиса. Из приличных отелей есть разве что недешевый 'Пик-отель'".

Те же утверждения справедливы и в отношении другого известного курорта - Домбая. Горы шикарные, не хуже, чем в Трех Долинах во Франции. Но рядом - неспокойные регионы, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Туристы жалуются, что туда летают скверные самолеты и ездят такие же такси. Да еще и солдаты рядом сидят в окопах. Одним словом, тревожно. Впрочем, владельцы туристических объектов на Домбае не намерены мириться с таким положением дел. Как и Красная Поляна, этот горнолыжный курорт тоже набирает обороты, пытаясь вдохновить инвесторов. И небезуспешно.

Например, недавно столичная компания "Стабильная линия" объявила о намерении построить на Домбае гостиничный комплекс. В нем туристам будет предложен полный цикл гостиничных услуг: размещение на уровне "три-четыре звезды", рестораны, пункты проката горнолыжного снаряжения, трансферт. Строительство и управление гостиницами будет осуществляться специально созданной структурой, в которую могут войти все желающие инвесторы, имеющие возможность инвестировать не менее 300 тыс. долларов. "Мы даже рассматривали возможность создания закрытого паевого фонда недвижимости, однако пока финансированию проекта по этой схеме мешает ряд юридических нюансов", - рассказывает генеральный директор компании "Стабильная линия" Игорь Лаврик. Стоимость проекта оценивается в 3 млн долларов. Опыт работы действующих гостиничных объектов позволяет "Стабильной линии" рассчитывать на то, что суммарная среднегодовая загрузка гостиницы составит порядка 60% (95% в зимний сезон, который длится пять месяцев, и около 40% летом). Тем более что номерная емкость существующего гостиничного фонда невелика. К слову, сейчас в Домбае всего несколько гостиниц, построенных в 80-е годы, накануне Олимпиады. Это обычные советские сооружения с номерами площадью 10-12 кв. м. "Здесь уже есть несколько новых частных гостиниц. Они успешно работают, что позволяет и нам надеяться на успех. Полагаю, что гостиница окупится за четыре с половиной-пять с половиной лет", - говорит г-н Лаврик.

Горнолыжные пригороды

Любопытно, что горнолыжные курорты развиваются не только в традиционных туристических районах. Искусственными и естественными склонами различной протяженности обрастают и пригороды мегаполисов. Как правило, подобные проекты реализуются либо крупными компаниями, либо пулом инвесторов.

Например, компания "Норильский никель" достраивает всесезонный спортивный курорт Бобровый Лог в Красноярском крае. Объем инвестиций в этот проект оценивается в 35 млн долларов. Уже в этом году Бобровый Лог примет первых посетителей, к услугам которых будет несколько горнолыжных трасс. В полную силу курорт с пропускной способностью около 5 тыс. человек заработает в следующем году. Примечательно, что местные власти взяли на себя финансирование строительства дороги, моста к курорту (на создание транспортной инфраструктуры из бюджета было выделено около 150 млн рублей) и электрической подстанции, которая обеспечит потребности комплекса. Чиновники полагают, что вложения окупятся с лихвой: ведь с запуском комплекса увеличатся налоговые платежи, возрастет туристический поток.

Крупный горнолыжный курорт Игора уже построен в 50 км от Санкт-Петербурга. Пул инвесторов - банк "Россия", "Северсталь-групп", "Согаз" - вложили в проект порядка 50 млн долларов. В этом году планируется запустить первую очередь курорта, а следующей зимой - вторую. Всего здесь десять лыжных трасс (в том числе для начинающих лыжников, слалома, профессиональных спортсменов). Протяженность самого длинного склона превышает километр, а семь подъемников смогут обслуживать 7,5 тыс. человек ежедневно. Составной частью курортной инфраструктуры станут рестораны, бары, гостиница, коттеджная зона, бани, детские игровые площадки, автостоянка.

Компания "Русские отели", близкая к холдингу "Базовый элемент" Олега Дерипаски, инвестирует в развитие горнолыжного курорта Гладенькая, расположенного в 25 км от Саяногорска. Сейчас здесь ведутся финальные работы по техническому оснащению и благоустройству. К услугам туристов - горнолыжная трасса международного уровня протяженностью более 3 тыс. метров и пропускной способностью 1 тыс. человек в день, а также новый комфортабельный отель класса "четыре звезды" в непосредственной близости от спусков. "До недавнего времени индустрия гостеприимства на этом курорте состояла из восьми пяти-шестиместных домиков и спортивно-развлекательного комплекса - это три жилых корпуса номеров туркласса, рассчитанных на 200 человек. Такой невысокий уровень сервиса серьезно ограничивал туристический поток на горнолыжную трассу, - рассказывает руководитель проекта Анна Тихвинская. - Сюда приезжали лишь спортсмены и очень большие любители горных лыж, которых не пугало отсутствие комфорта. Теперь же мы рассчитываем, что открытие нового спорт-отеля класса 'четыре звезды' позволит привлечь гостей, для которых имеет большое значение уровень сервиса". Представители компании добавляют, что, несмотря на открытие новой гостиницы, совокупная емкость номерного фонда все равно остается в несколько раз меньшей, чем пропускная способность горы. Это гарантирует отелю стабильную загрузку.

Два новых крупных горнолыжных проекта задуманы даже в окрестностях Москвы (в придачу к ныне действующим горнолыжным паркам - Волену и Сорочанам). В Красногорском районе Подмосковья строительная компания Су-155 выступает соинвестором проекта сооружения горнолыжного спуска протяженностью около 400 метров. Предполагается, что горнолыжный склон будет введен в строй в декабре следующего года. Другая московская инвестиционно-строительная компания - "Новая площадь" - в будущем году намерена приступить к строительству горнолыжного курорта в Балашихинском районе. "Мы планируем построить горнолыжный курорт регионального масштаба. У нас есть участок площадью 19 гектаров с расположенной на нем горой естественного происхождения. Здесь мы планируем построить три горнолыжных склона, десять вариантов спусков, шесть подъемников, а также трассу для сноуборда. Плюс различные объекты инфраструктуры - открытый каток, аттракционы, ресторан, школу, пункт проката," - рассказывает генеральный директор компании "Новая площадь property management" Евгений Якубовский. По его словам, курорт будет освещен, оборудован системой искусственного снегообразования и электронной системой доступа. Сейчас ведутся проектные работы, приступить к строительству компания планирует весной 2006 года. Проект оценивается в 6 млн долларов. По словам г-на Якубовского, подмосковный горнолыжный центр может работать с рентабельностью до 50% годовых.

Комплексный подход

Тем не менее, несмотря на очевидную привлекательность "горнолыжных" инвестиций, эксперты рекомендуют инвесторам принимать взвешенные решения. Они напоминают, что успех горнолыжного курорта, а также доходность объектов сопутствующей отдыху инфраструктуры в немалой степени зависят от сбалансированности всех компонентов горнолыжного центра. В зависимости от этого сроки возврата инвестиций могут колебаться от 5 до 10 лет.

Разумеется, формулы идеального курорта не существует, но есть некие оптимальные параметры. На них и следует ориентироваться. Например, по западным канонам в среднем на одного лыжника должно приходиться около 55-150 кв. м трассы. Для самой высокой категории эта цифра выше - 350-400 кв. м. По словам Николы Попова ("Роза Хутор"), в идеале для начинающих должно отводиться примерно 5% трасс. Около 10% предназначено для любителей, которые спускаются второй-третий раз. Еще 15% - для лыжников с уровнем катания ниже среднего. Примерно 40% - для крепких середняков. И далее по убывающей: опять 15% для продвинутых середнячков, 10% - для опытных лыжников и 5% для асов, которые могут спуститься везде. Такой подход позволит привлечь на курорт массового туриста и обеспечит нормальное функционирование всех объектов инфраструктуры.

Немаловажный нюанс - возможность эксплуатации курортов в летнее время. "Безусловно, быстрее окупаются курорты, которые частично загружены летом, - говорит г-н Якубовский ('Новая площадь'). - Вообще основная статья дохода горнолыжного курорта - это канатка. Примером может служить сочинская Красная Поляна, там летом стоят очереди на подъемники, желающих подняться наверх очень много. К тому же для курортов, которые работают летом, сокращается затратная часть: не задействуются энергоемкие системы снегообразования и освещения".

Летняя эксплуатация позволяет ускорить сроки окупаемости не только оборудования, но и ресторанов, гостиниц, аттракционов, магазинов. Что касается возможных вариантов использования лыжных курортов в летнее время, то некоторые предприниматели намерены летом отдавать склоны горным велосипедистам. Кроме того, на территории комплексов проектируются открытые водоемы, корты, футбольные поля. Гостиничные операторы разрабатывают экскурсионные туры для летнего сезона, для проведения всесезонных корпоративных выездных мероприятий. Необходимо проявлять максимум изобретательности при разработке проектов, требуется комплексный подход, констатирует один из наших собеседников. Только в этом случае можно рассчитывать на хорошую отдачу от курорта и расположенных на его территории объектов коммерческой недвижимости, а также преодолеть бытующие в отношении отечественных туристических центров стереотипы.