Как тратят деньги Олимпиады

В Красной Поляне в районе горы Аибга строительство не останавливается ни на минуту. Когда подъезжаешь на машине по дороге из Сочи, кажется, что справа растет целый город — так долго тянутся краны и стены строящихся домов. На стройке нет живого места — рабочие, техника. Передвигаться лучше в резиновых сапогах. Здесь идет строительство двух самых проблемных олимпийских объектов — трамплина и горной медиадеревни.

Увидеть это все можно и из Москвы, из кабинета вице-президента Сбербанка и председателя совета директоров ОАО «Красная Поляна» Станислава Кузнецова. «Давайте я вам покажу, что сейчас там происходит», — говорит Кузнецов и подходит к одному из компьютеров. Вот уже полтора года у Сбербанка все под контролем. Но так было не всегда.

Как Билалов попал в Сочи

В жизни каждого человека есть черные дни. Для Ахмеда Билалова черным стало 6 февраля 2013 г., когда президент Владимир Путин инспектировал олимпийские объекты. Узнав, что срок сдачи трамплина в Красной Поляне перенесли с июня 2011 г. на июль 2013 г., а бюджет стройки вырос с 1,2 млрд до 8 млрд руб., президент сыронизировал: «Молодцы! Хорошо работаете». Билалова сняли с должности председателя совета директоров госкомпании «Курорты Северного Кавказа» (КСК) и с поста вице-президента Олимпийского комитета России. Генпрокуратура и МВД начали проверку КСК, завели уголовные дела (см. врез). Предприниматель уехал на лечение в Баден-Баден и возвращаться не спешит.

А начиналось все хорошо. В 2005 г., когда Сочи подал заявку на проведение Олимпиады, Билалов входил в думскую фракцию «Единой России», у него были хорошие отношения с губернатором Краснодарского края Александром Ткачевым, с которым они познакомились еще в конце 1990-х. Билалов стал одним из спонсоров олимпийской заявочной кампании. Совещания по подготовке сочинской заявки шли в арендованном им московском особняке в Хлебном переулке. В июле 2007 г. на сессии Международного олимпийского комитета (МОК) в Гватемале эта заявка была удовлетворена.

А еще в начале 2006 г. Билалов купил за $15 млн у владельца «Нортгаза» Фархада Ахмедова горнолыжный комплекс «Горная карусель» в Красной Поляне — проект предполагал строительство трассы, подъемников и — залог окупаемости — 250 000 кв. м недвижимости на продажу. Статус депутата не позволяет формально владеть бизнесом, так что юридически контроль в капитале ОАО «Красная Поляна», которое реализует проект, получили структуры младшего брата Билалова Магомеда. На конец 2008 г. им принадлежало 84,85% акций. Остальное было у Краснодарского края и администрации Сочи.

Откуда взялся трамплин

Когда Билалов покупал «Горную карусель», ни о каком трамплине речи не было. За полтора месяца до Гватемалы Билалова пригласил к себе замминистра экономического развития и торговли Станислав Кузнецов. Он рассказал, что прежний инвестор — строительный холдинг «Бамо» — от своих обязательств отказался, и предложил предпринимателю профинансировать строительство трамплина и горной медиадеревни на территории «Горной карусели». Общий метраж недвижимости вырастал до 500 000-600 000 кв. м, плюс сколько-то еще можно было построить вокруг трамплина. Продать столько недвижимости сразу невозможно, однако планы не казались невыполнимыми — курорт планируется развивать, а Олимпиада станет хорошей рекламой для Сочи. Государство обещало построить инфраструктуру — дороги, коммунальные и энергетические сети, а близость объектов друг к другу позволяла сэкономить на доставке строительной техники и стройматериалов. Билалов согласился.

Кузнецов уточняет, что предложение построить трамплин делалось всем инвесторам, которые на тот момент участвовали в правительственной программе развития Сочи, — «Газпрому», «Интерросу », «Базэлу» и др., но заинтересовал проект только Билалова. И в августе 2007 г. «Красная Поляна» направила в Минэкономразвития письмо, где попросила назначить ее ответственной за строительство трамплина. В декабре тогдашний премьер Виктор Зубков утвердил правительственную программу подготовки Сочи к Олимпиаде. В документе было указано, что «Красная Поляна» является инвестором комплекса трамплинов на 15 000 мест и комплекса «Горная карусель», частью которого должны стать горная медиадеревня и гостиницы на 2658 номеров. Трамплин планировалось построить до 30 июня 2011 г., а медиадеревню — к 2012 г.

Как в проект попал Сбербанк

Весной 2009 г. в «Красной Поляне» появился богатый инвестор. Допэмиссию компании за 2,7 млрд руб. выкупила 100%-ная «дочка» Сбербанка — «Сбербанк капитал»; она получила 25,01%. Так судьба опять свела Билалова и Кузнецова, который в январе 2009 г. стал вице-президентом Сбербанка.

Зачем Сбербанку «Красная Поляна»? На тот момент проект казался очень привлекательным — это подтверждалось всеми документами и отчетами экспертов, вспоминает Кузнецов. Общий бюджет равнялся 41,1 млрд руб. Планировалось построить уже 800 000 кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Ее себестоимость должна была составить $1600-1800 за 1 кв. м, а цена продажи — не меньше $5000. На такую разницу можно построить не один трамплин.

Кузнецов возглавил совет директоров «Красной Поляны», куда вместе с ним вошел и гендиректор «Сбербанк капитала» Ашот Хачатурянц. В устав компании внесли изменения, согласно которым все решения на совете должны приниматься голосами минимум восьми из девяти членов, т. е. с согласия представителей «Сбербанк капитала». Так что, строго говоря, у Путина были основания задать вопросы про трамплин не только отсутствовавшему Билалову, но и стоявшему неподалеку во время инспекции президенту Сбербанка Герману Грефу.

Кузнецов, правда, с этим не согласен. Полной и реальной информации о проекте у членов совета не было, объясняет он: «Например, члены совета не знали, что геологические изыскания на месте строительства трамплина должным образом не проведены, а это в итоге значительно усложнило строительство и сделало его дороже». Магомед Билалов сокрытие какой-либо информации от совета директоров отрицает: «Все члены совета имели или могли запросить всю необходимую информацию и в обязательном порядке одобряли сделки свыше 150 млн руб.».

По словам Кузнецова, в 2010 г. сроки проектирования и строительства еще не нарушались, однако уже были видны проблемы — менеджмент «Красной Поляны», которая на тот момент была подконтрольна Билалову, не мог просчитать полную стоимость проекта из-за отсутствия проектной документации. «Проблемы же отставания от графиков строительства, неполноты проектной документации и отсутствия понимания об итоговом бюджете стали очевидны только летом 2011 г. Тогда Сбербанк в ускоренном порядке выделил два бридж-кредита на сумму в 3 млрд руб.», — говорит Кузнецов.

Как перепутались дороги

Когда Путин приехал с инспекцией в Красную Поляну, трамплин был готов. Но сопутствующей инфраструктуры не было. Например, нормальных трибун и судейской вышки. А главное — не было готовых дорог.

В 2008 г. в правительственной программе было зафиксировано обязательство государства построить дорогу от существующей трассы А148 до границы земельного участка, на котором расположен трамплин. Эту дорогу Краснодарский край построил за счет федерального бюджета в 2011 г. Однако Билалов надеялся, что государство свяжет дорогами оба объекта — трамплин и медиадеревню. Магомед Билалов рассказывает, что в 2008-2009 гг. существовал предварительно поддержанный вице-премьером Дмитрием Козаком проект строительства дороги, которая соединила бы нижнюю часть медиадеревни с верхней, верхнюю — с трамплином, а трамплин — с трассой А148 (см. рисунок).

Источник в окружении Козака возражает, что тот никогда этого не обещал, а давал поручение просчитать стоимость такого проекта и не поддержал его именно из-за больших затрат — вышло 24 млрд руб. В 2010 г. Козак все же согласился за счет государства построить дорогу от нижней медиадеревни к верхней, но за гораздо меньшие деньги — 4 млрд руб. Дороги же от трамплина до верхней деревни просто не будет. А с дорогой от границы участка, на котором расположен трамплин, до трибун и оттуда до стартовой площадки вышла страшная путаница.

Для нормальной работы трамплина эта дорога основная. По ней на объект должны ехать спортсмены и зрители. Из проектной документации и других документов, которые «Красная Поляна» отправляла на согласование в «Олимпстрой» в 2009-2010 гг., следует, что компания обещала построить эту дорогу — она планировалась IV категории. Это нормальная дорога, покрытая асфальтом, объясняет директор Института экономики транспорта и транспортной политики ВШЭ Михаил Блинкин. Планировались две полосы (одна в каждую сторону) по 3,5 м.

Однако в октябре 2010 г. инспекционная комиссия МОК указала, что дорога слишком узкая — не проедут автобусы с членами олимпийской семьи (члены МОК, спортсмены, журналисты и т. д.). Ехать до трибун по канатной дороге, которую «Олимпстрой» строит от ближайшей железнодорожной станции Эсто-Садок, в МОК не захотели.

В феврале 2011 г. Греф и Ткачев написали письмо в правительство о том, что «Красная Поляна» построить за свой счет улучшенную дорогу не сможет. В апреле Козак поручил построить дорогу «Олимпстрою», в декабре премьер Путин внес соответствующее изменение в программу олимпийского строительства. Но «Олимпстрой» строить дорогу так и не начал, на что сейчас указывают Билаловы. Сотрудник «Олимпстроя» объясняет, что проектировать и строить дорогу отдельно от трамплина нельзя, так как она является частью инженерной защиты всего объекта. Поэтому в мае 2012 г. Козак решил, что дорогу все-таки будет строить «Красная Поляна».

Как дорожал трамплин

Первоначально трамплин стоил 1,2 млрд руб. Сделать проект с таким бюджетом совет директоров «Красной Поляны» поручил немецкой Kohlbecker Architects & Engineers. Однако разработанный проект Главгосэкспертизе не понравился из-за отсутствия инженерной защиты. По заключению Росгидромета от февраля 2010 г. на месте строительства высоки риски лавин, оползней, селей и обводнения территории.

В апреле 2010 г., когда Главгосэкспертиза впервые утвердила проект, трамплин стоил уже 1,9 млрд руб., а срок его сдачи перенесли на конец 2011 г. В августе 2011 г. трамплин подорожал до 2,7 млрд руб., в ноябре 2011 г. — до 3,9 млрд руб., а в апреле 2012 г. — до 4,5 млрд руб. Все бюджеты учитывали строительство технологической дороги только от трибун до стартовой вышки, расходы на дорогу от границы земельного участка до трибун не закладывались, объясняет Кузнецов.

Трамплин дорожал по трем причинам, считает Кузнецов: плохо проведенные инженерные изыскания, ошибки в проектной документации, дополнительные требования к объекту со стороны МОК и оргкомитета «Сочи-2014». Выше, чем планировалось, оказались расходы на подготовительную стадию и стройматериалы (по цементу затраты оказались выше первоначальных в два раза), появились расходы на строительство электрических сетей, ливневой канализации, парковки и бассейнов с водой для оснежения; вместо временных трибун решили строить постоянные, перечисляет Кузнецов. Магомед Билалов называет две причины — дополнительные требования со стороны МОК и не построенная «Олимпстроем» дорога к трибунам. «Инженерные изыскания были проведены должным образом, что трижды подтверждала Главгосэкспертиза», — настаивает он.

Решение Козака о том, что спорную дорогу строит «Красная Поляна», разом увеличило бюджет проекта вдвое — с 4,5 млрд до 8,9 млрд руб. В Сбербанке надеются, что итоговые затраты не превысят 8 млрд руб. Есть возможность сэкономить, объясняет Кузнецов.

Как угасала надежда на деревню

Расходы росли, а надежда отбить их за счет недвижимости угасала. Из-за сложной геологии и проблем с дорогами Билалов еще в 2009 г. отказался от планов строительства недвижимости вокруг трамплина. Апартаменты в медиадеревне, которую после Олимпиады решили назвать Горки Город, продавались вяло, рассказывает федеральный чиновник. За 2009-2012 гг. удалось найти всего 100 потенциальных покупателей, из которых 20 уже отказались, уточняет источник в «Красной Поляне». Магомед Билалов говорит, что покупателей было 120, а отставание от плана — всего 20%.

Изначально было понятно, что продать такой объем недвижимости в Красной Поляне невозможно, говорит другой знакомый Билалова: «По оценкам экспертов, всего в Красной Поляне можно было продать до 1 млн кв. м, но рядом строят “Интеррос”, “Газпром” и более мелкие инвесторы. Получалось, в среднем каждому крупному инвестору нужно строить не больше 300 000-350 000 кв. м».

Себестоимость квадратного метра сейчас выросла до $2800, что сделало проект неокупаемым, говорит Магомед Билалов. Кузнецов объясняет увеличение бюджета тем, что расходы изначально были занижены: «Построить в горах пятизвездочный отель по $1600 за 1 кв. м невозможно». По условиям дополнительного кредитного соглашения с ВЭБом «Красная Поляна» не может продавать недвижимость до Олимпиады. Цены, по которым продажи начнутся после соревнований, в Сбербанке не раскрывают. Однако даже по $2800 за метр продать апартаменты будет не так легко. Прошлым летом представитель «Базэла», который строит Олимпийскую деревню в Имеретинской низменности (и к морю, и к аэропорту ближе), говорил, что продаваться она будет по 50 000-70 000 руб. за 1 кв. м.

Опрошенные «Ведомостями» эксперты считают, что дело даже не в цене. Продать жилье в Красной Поляне практически невозможно, так как это курорт и желающих купить там постоянное жилье крайне мало, единодушны гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров и заместитель гендиректора «Винсент-недвижимости» Борис Лебедев.

Когда стало очевидно, что проект неокупаем, Билалов потерял к нему интерес, считают два федеральных чиновника.

Как Сбербанк спасал проект

Кузнецов показывает фотографию, где он в августе 2011 г. стоит на месте будущего трамплина. Меньше чем через полгода трамплин должен быть полностью готов, однако на фото видна лишь просека и разрытая земля. Срыв сроков привел к конфликту между Козаком и Билаловым. Козак был в ярости от того, что компания срывает проект, Билалов напоминал в ответ, что власти не сдержали обещание построить инфраструктуру.

Тогда и стали понятны реальные масштабы проблем, отмечает Кузнецов. В феврале 2012 г. президент Дмитрий Медведев собрал закрытое совещание по трамплинам и медиадеревне. Греф сказал, что Сбербанк готов продать свой пакет любой госструктуре, согласной спасти проект. Но Медведев решил, что спасателем должен стать сам Сбербанк. Оргвыводов не последовало — Билалов остается руководить «Курортами Северного Кавказа».

В июне госбанк выкупил допэмиссию «Красной Поляны» на 7,5 млрд руб., доведя свою долю до контрольной. Еще на 1,5 млрд руб. акции выкупили структуры Билалова, оставив за собой 42%. Сбербанк поменял менеджмент «Красной Поляны» и расторг контракты с техническим заказчиком и консультантом проекта, билаловской компанией «НББ-девелопмент», ее функции взял на себя менеджмент самой «Красной Поляны». И, не изменяя генподрядчика — компанию «Транскомстрой» (где структурам Магомеда Билалова по-прежнему принадлежит 49%), заменил основного субподрядчика, пригласив турецкую Sembol.

Площадь недвижимости сократили до 621 000 кв. м (в том числе жилье — 475 000 кв. м). При этом бюджет всего проекта (медиадеревня плюс трамплин) теперь составляет 70 млрд руб. Кредитную линию в ВЭБе увеличили с 14 млрд до 52 млрд руб. «Нам говорили, что мы некачественно управляли проектом. Но при Сбербанке бюджет вырос почти в два раза — и проект стал неокупаемым», — отмечает человек из «НББ-девелопмента». Кузнецов объясняет рост расходов тем, что они изначально были занижены.

Как не повезло Билалову

К тому моменту, когда Билалов попал под горячую руку Путину, «Красной Поляной» уже год управлял Сбербанк. Но, отстранившись от неблагополучного проекта, он не сумел в нужное время оказаться в нужном месте.

Накануне визита Путина в Сочи Билалов, рассказывает его знакомый, позвонил Козаку, попросил разрешения приехать и сопровождать президента на трамплине. Однако Козак сказал, что приезжать смысла нет, так как за объект отвечает Греф. Представитель Козака это не комментирует. Уже после разноса Билалов полетел в Сочи. На следующий день у Путина было совещание по итогам инспекции олимпийских объектов, и Билалов хотел на него попасть, чтобы изложить свою версию событий. Однако на совещание его не пустили.

Против Билалова выступили все сразу — Козак, Греф и даже Ткачев, рассказывает сотрудник администрации президента. Но не в какой-то конкретный момент — просто в течение 2011-2012 гг. они давали понять президенту, что в бедах проекта виноват именно Билалов. Сказался тот факт, что Билалов не имел доступа к Путину, сожалеет знакомый Билалова: «Он человек команды Медведева. Тогда как Козак, Греф и в меньшей степени Ткачев доступ к президенту имели».

Покинув Россию, Билалов продал 42% акций «Красной Поляны» структурам Михаила Гуцериева за $20 млн. В мае «Красная Поляна» объявила о допэмиссии. Будет ли в ней участвовать Гуцериев, узнать не удалось. Но структуры Сбербанка уже получили разрешение антимонопольной службы на то, чтобы довести свою долю до 94,71%. Заработать на проекте Сбербанк, скорее всего, не сможет, признает Кузнецов: «Но окупить расходы Сбербанк по-прежнему надеется».

Максим Товкайло
Vedomosti.ru